היבטים פליליים במיסוי מקרקעין
תחום המיסוי בישראל הינו מורכב למדי ומסיבה זו גם תחום עבירות מס הינו מורכב מבחינת המקרים הרלוונטיים. עבירות מס נגרמות כאשר החייב במס אינו ממלא אחר דרישות החוק הנוגעות לתשלומים והדיווחים הנדרשים לרשות המסים, במקרה של הרשעה הן עלולות לחייב קנס כספי גבוהה ואפילו מאסר בפועל.
כיוון שמערכת המס משמשת כמרכיב מהותי בהכנסות המדינה, מדינת ישראל רואה בעבירות מסוג זה עבירות פשיעה ועבירות על חוקי המס דומות לגניבה או למניעת כסף מהמדינה ומהציבור ולכן עבירות אלה נחשבות פליליות מבחינה משפטית.
עבירות פליליות בחוק מיסוי מקרקעין
כאשר אדם עומד בפני עסקה של קנייה ומכירת דירה, הוא מחוייב בתשלום מסים שונים כמו: מס שבח או מס רכישה ואם הוא מעלים או נותן דיווח לא נכון הוא עלול להיקלע להליכים משפטיים ופליליים. כל פעולה עסקית שנעשית עם דירה ,הן קנייה והן מכירה, צריך שתתנהל בצורה נכונה תוך הגדלת המודעות למעשים המוגדרים כעבירות פליליות. כדי לא לקחת סיכונים מיותרים חשוב שהיא תהיה מלווה בעורך דין נדל"ן בעל ניסיון ומוניטין בכל הקשור לעסקאות של מכירה וקניית נכסים וייצוג לקוחות מול רשות המסים והפרקליטות על מנת למנוע מצבים שעשויים להביא לקנסות גבוהים או הכנסה לכלא.
בהמשך המאמר, ניתן רקע לחלק מהדברים שצריך להתמקד ולשים לב אליהם כאשר מבצעים עסקאות נדלן.
סעיף 98 לחוק מיסוי מקרקעין
סעיף 98 לחוק מיסוי מקרקעין הינו סעיף של עבירות ועונשים הנוגעים למיסוי מקרקעין. הוא מתייחס לעבירות אלה שמטרתם להתחמק ממס והענישה על אותן עבירות עשוי להגיע למאסר של שבע שנים או קנס כספי גבוה.
סעיף זה מגדיר את הפעולות הבאות כעבירות על חוק מיסוי מקרקעין:
- אי מסירת דבר שהייתה חובה למוסרו
- אי מסירת הצהרה על מכירת זכות במקרקעין
- הפרעה לאדם בעת ביצוע סמכויותיו מתוקף החוק או מניעה ממנו לבצע סמכויות אלו
- מסירת הצהרה, הודעה או ידיעה שאינה נכונה ביודעין
מסלולים למיסוי הכנסות מדמי שכירות
ישנם כמה מסלולים לחישוב המס כאשר המשכיר יכול לבחור ביניהם ובמקרים מסוימים אף לשלב ביניהם.
פקודת מס הכנסה מאפשרת ליחיד המפיק רווח מדמי שכירות אפשרות בחירה בין שלושה מסלולים: מסלול פטור, מסלול מופחת ומסלול רגיל.
מסלול פטור – מרבית משכירי הדירות נמצאים במסלול זה, מדובר במשכירים שיש בבעלותם דירה אחת ושכר הדירה ממנה אינו עולה על 5,030 ש"ח
בחודש – הסכום מתעדכן מדי שנה כאשר התנאים לקבלת הפטור הם כאלה:
- הנכס מיועד למגורים
- הנכס מושכר לאדם פרטי
- הנכס אינו רשום בספרי העסק.
במסלול זה יש אופציה לפטור חלקי כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר הדירה גבוה מתקרת הפטור של 5,000 ש"ח אך אינו עולה על 10,000 ש"ח.
מסלול מופחת – מסלול מס מופחת בשיעור של 10%, במסלול זה המשכיר משלם מס בשיעור של 10% על כל הכנסה משכירות ללא קשר לגובה דמי השכירות
מסלול מס רגיל – במסלול זה הכנסת המשכיר מדמי השכירות בין אם השכירות היא למגורים ובין אם היא לעסק היא חייבת במס הכנסה בשיעורים הרגילים.
אם ההכנסה מדמי השכירות לא מהווה הכנסה מיגיעה אישית היא תחויב במס בשיעור של לא פחות מ – 31% ולעומת זאת, אם ההכנסה מסווגת כהכנסה מיגיעה אישית היא תחויב במס משיעור המתחיל ב- 10%.
מה זה מס שבח ומה עונש על דיווח כוזב של מס שבח
מס שבח הוא מס המוטל על מוכר דירה, הוא מתייחס לרווח ההון שנוצר בעקבות המכירה.
שבח – ההשבחה שנעשתה בנכס, שזה אומר ההפרש בין מחיר מכירת הדירה לבין המחיר בו היא נקנתה ע"י המחזיק הנוכחי בנכס עם הצמדה למדד ולאחר קיזוז הוצאות רכישה, עו"ד, השבחה, שיפוצים ועוד. לכן חשוב לשמור על החשבוניות של כל פעולה הקשורה לדירה כיוון שבעת מכירת דירה החייבת במס, הצגת החשבוניות תפחית את הרווח ואת גודל המס.
העונש על דיווח כוזב הוא מאסר שנתיים או קנס שלרוב הוא בגובה פי שלושה מסכום המס שלא שולם.
מהו כופר כסף
על פי סעיף 101, אדם שנחשד בביצוע עבירת מס יכול להמיר את האישום נגדו תמורת תשלום כסף למדינה. הליך זה מונע ממנו הרשעה בפלילים וניהול הליך פלילי נגדו. כמובן, אדם שהורשע בפלילים בעבירות מס, עדיין חייב בתשלום המס.
